基本面房企房地产行业?【天风原创】房地产行业宏观基本面跟踪_天风晨曦交易视点 - 澳门博彩游戏娱乐官网
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时间:2018-10-11 01:14 天风晨曦交易视点

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一、研究目的

在当前房地产政策面不利的情况下,通过追踪宏观指标及行业中观指标来了解行业基本面情况如何。

二、结论

(一)房地产行业宏观指标反映的现象

1、销售增速处于低位,拿地放缓,加速新开工。

2、行业整体资金来源累计增速处于低位,增量主要来自销售回款和自有资金,银行贷款回落幅度较大,个人按揭贷款累计同比增速显著下滑。

(二)背后逻辑

以上现象与当前房地产企业广开工促进开盘销售回流而销售之后慢施工的行为相符,同时也反映出银行贷款仍然对房企收紧,整体来看房企融资环境不乐观,预计未来一段时间内房企仍会选择少拿地多开工多推盘的策略。政治局会议和银保监会下半年工作部署分别提到坚决遏制房价上涨和坚决遏制房地产泡沫化,从各个城市的调控政策和房地产资金来源数据来看,调控政策执行较为严格,因此预期短期内房地产市场基本面不会有边际改善。

1、明显限价及融资限制调控信号——房企预期调控时间较长,未来房价涨幅有限+融资受限需要尽快回笼资金

2、房企预期房企整体会放缓拿地——地方政府财政紧张供地累计同比较高(除一线城市外)——土地供过于求——土地溢价率下降且预期仍将持续+未来房价涨幅有限——从成本收益角度考量房企选择放缓拿地

3、居民负债空间小——终端需求下行——销售中长期比较低迷+房企整体融资环境不乐观——需要在销售下滑严重前尽量开工推盘盘活存货

(三)影响

1、对于房地产下游行业(如螺纹钢、建筑建材),短期内多开工有利于房地产下游行业,而未来一定时间内的施工持续也意味着下游需求不会过快下滑,但长期来看,若房地产企业拿地放缓以及行业融资收紧带来的行业投资下行将带来长期下游行业需求的下行。

2、对于房地产企业,前期靠高负债拿地高周转快速扩张的企业有较大风险,在高销售增速无法持续的情况下,可能会出现资金链断链的风险。

3、对于经济增速,过去中国经济增速主要靠投资拉动,房地产行业基本面下行的情况下,如果基建无法发力或发力不够,经济增速将继续下行。

三、房地产行业宏观基本面情况描述

1、销售增速处于低位,拿地放缓,新开工加速。

商品房销售额及销售面积累计同比从2018年4月开始有所反弹,截至2018年7月,两者累计同比增速分别为14%及4%,处于较低水平。有所反弹主要是因为房企为加快资金回笼,加快开工及推盘。

从70城价格指数同比可以看出,一线房价同比涨幅基本为0,而二三线房价涨幅仍保持较为稳定低水平,70城总体及二三线城市7月同比涨幅分别为6.6%,6%和7.5%。数据反映出限价措施执行较为到位。

从100城住宅类土地成交总价累计同比来看,房企整体拿地放缓,一线城市甚至出现累计拿地总价比同期减少的情况,一线城市住宅类土地成交总价累计同比从2018年1月开始直线下跌,二三线累计同比随后分别从3月及5月开始下跌。

拿地放缓的同时,房企加快开工,放缓竣工进度,主要是因为政策调控信号比较明显,房企预期调控时间较长,力度较大。房企一方面是从成本收益角度考量,预期未来房价涨幅有限,而地价由于阶段性供过于求,溢价率仍将下降,当前放缓拿地是较优选择,另一方面从资金周转角度考虑,从调控政策来看,预期未来房地产行业融资环境仍不乐观,从销售额和居民杠杆率数据来看,行业基本面也较难有起色,预期销售中长期比较低迷,因此最优策略是在销售下滑严重前尽量开工推盘盘活存货加快销售回款,保证行业低迷期间企业的正常资金周转。

在房地产行业其他基本面指标较弱的情况下,房地产开发投资完成额仍呈现上升趋势,与其他指标出现背离,原因在于其口径使得其是一个滞后性指标,房地产开发投资完成额中很大一部分是土地购置费,而土地购置费按实际付款计入房地产开发投资完成额,所以尽管房企拿地已经放缓,但由于土地购置费中还包含之前拿地的分期付款,因此土地购置费目前还处于较高增速,带动房地产开发投资完成额累计同比增长较快,剔除土地购置费后的房地产开发投资完成额累计同比增速为负,主要是因为房地产企业竣工进度显著减缓,由于房地产开发投资完成额以房地产企业实际付款费用计入,不能完全反映当期实际投资,如果要了解除土地购置外的其他投资是否累计同比降低,还应该了解房地产行业的应付账款累计同比增速情况,从数据可以看出,房地产企业各项应付款及应付款中工程款的累计同比处于历史低位,说明当前新开工加快,但整体竣工进度大幅下降的情况下房地产行业整体的实际投资增速放缓。而土地购置费的先行指标也意味着土地购置费累计同比在未来将有所下降,带动未来房地产开发投资完成额的下降。

2、房地产融资环境仍偏紧,主要靠自有资金和定金预收款支撑

房地产资金来源结构如下,占比较大的为其他及自筹资金,其他项主要由定金及预收款(主要是定金和首付款,签订预售合同之后收款,占房地产资金来源总额比33%)和个人按揭贷款(占比15%)构成;自筹资金主要由标准债权融资、股权融资、非标融资及自有资金构成。

总体来看,房地产资金来源总额累计同比自2018年以来一直处于低位,截至2018年7月末,房地产资金来源总额的累计同比为6.4%,长期来看,行业层面无法支撑目前接近20%的成交土地累计同比增速。

从数据来看,目前房企融资环境仍偏紧,主要靠自有资金和定金预收款支撑。银行贷款累计增量同比增速呈下降趋势,目前为-10%,表明银行对房企贷款仍处于收紧状态;非银机构贷款累计增量同比增速小幅反弹,但仍处于低位,由于其占比较小,其累计增量仅占总体资金来源3%,对整体提振作用并不大;定金及预收款累计增量同比增速反弹,与房企加快开工推盘相符;个人按揭贷款累计增量同比增速为负,与竣工放缓相符。从目前房企调控政策以及对银行贷款的方向指导来看,未来房企融资环境将持续偏紧,资金来源主要依靠销售回款以及自有留存资金,因此预期房企仍将少拿地多开工。

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