地产商业模式存巨大弊端 华夏幸福套上沉重资金“枷锁”_金融行业观察 - 澳门博彩游戏娱乐官网

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更新日期:2018-06-10
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随着东方园林债务融资的失败,民营上市公司涉足PPP项目,进而引发持续高企的债务及现金流问题,已成为投资者强烈关注的焦点性话题。

作为民企地产公司的华夏幸福,依靠与地方政府的“PPP类项目”开拓公司地产事业,一直遭到外界诟病,甚至屡遭监管部门问询。

一方面,华夏幸福依赖政府低价拿地的模式存在很强弊端与不确定性,另一方面,其赖以生存的PPP模式很容易受到融资环境影响,稍有不慎就会将公司置于融资成本高企、负债率持续提升、流动性风险快速传递等种种窘境中。

最终促使相关上市公司和实际控制人,不得不“铤而走险”进行一系列资本运作,进而沦为概念炒作与借机圈钱的“工具”被套上沉重“枷锁”。

商业模式存弊端地产开发现困局

作为A股上市公司的华夏幸福,一直是一家“不走寻常路”的房企;当大多数地产公司“做大做精”卖房主业,华丽转身为商业地产运营商之际。

这个起家于河北固安,精于政商关系的产业新城运营商;却依然高举“产业地产”大旗,依靠与地方政府的“PPP类项目”开拓公司地产事业。

尽管十几年过去了,但直到当前,华夏幸福的主要营收依然来自于2002年成立就已经开始运作的以环北京为主要依托的固安工业园。

从华夏幸福公布的2017年年报数据中可以观察到,在其近600亿的总体营收中,环北京地区就占据了近500亿收入,尽管其营收增长只同比增长了0.2%,但在其五大区块收人中,环北京的毛利率最高超过50%。

毫不夸张地说,外界对华夏幸福的诟病,多来自于“环京依赖症”引发的业务模式“弊端”;虽然上市公司一直对外宣称,公司做生意主要依托于“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP“市场化”运作模式。

但实际上,华夏幸福的商业模式主要依赖于地方政府,有很强的“行政化烙印”;首先,华夏幸福必须通过与地方政府“合作”获取廉价土地;此后,华夏幸福需先行垫资进行开发产业园做基础设施建设,并完成招商引资;接下来,地方政府才会依据“开发成果”支付相应的服务费及其他款项。

从华夏幸福年报披露出的,来自于地方政府的收人中可发现,几乎其建设开发区的每项收入皆来自于地方政府验收后的支付;特别是,其收入中占据大头的部分,则为“上一年度新增落地投资额的45%作为公司的销售额”

看似平淡无奇实则内涵深远;首先,园区前期开发的各项费用皆来于华夏幸福的自有资金;地方政府只会等园区取得“成果”后再支付,并不会及时对服务买单,这会给华夏幸福带来异常紧绷的资金链。

其次,因为华夏幸福的主要收入来自于“帮助地方政府招商”,依据其发展模式,在当地政府确认到实际投资额后,才会分成给华夏幸福;换个角度看,如果招商不成功,华夏幸福就没有这一半的收入分成,还会占用其大笔资金;从其披露出的公司年报中可看到,华夏幸福主要的应收账款皆来自地方政府。

即便如此,依靠其紧绷的资金链和高杠杆,华夏幸福仍在加快产业新城的异地复制;2015年,华夏幸福新增4个园区进行产业新城的开发建设;2016年新增11个;2017年新增21个;数据显示,截至2018年1月15日,华夏幸福以3509亿元,位列民营企业计中标的PPP项目排行榜第一位。

快速扩张的华夏幸福紧绷的现金流埋下伏笔;这就促使在建设园区收入不确定的前提下,华夏幸福必须要通过“配套的廉价土地”进行房地产开发,以换取生存空间,而这一部分收入很依赖于国内的房地产政策。

数据显示,在相关部门的密集调控下,2017年环京区域二手房均价相较高峰时期跌幅超过30%;受此影响,华夏幸福年报披露,其位于河北房地产的子公司的业绩均出现大面积亏损,且经营性现金流皆为负值。

这一系列问题的产生,即使是华夏幸福本身也意识到了问题的严重性;在其2017年财报中,上市公司直言不讳的承认了产业园与房地产业务暴露出的种种问题。

除此之外,华夏幸福在其年报中亦承认当前业务所面临的种种窘境;但是,这显然已经无法止住公司当前所面临的一系列财务压力。

公司“资金链”吃紧 收益来自应收账款

特别是,在华夏幸福依赖的产业园与房地产开发皆出现放缓的大背景下,公司必须要及时面对因公司账期回收时间拉长,公司出现负债率持续提升、流动性风险快速传递等等财务困境。

数据显示:虽然2010年-2017年,华夏幸福的营业收入及其净利润皆出现大幅增长,但是2017年财报显示,华夏幸福的营收增长出现明显放缓,由此前的40%-50%以上,下滑至只有10%

除此之外,受到其产业新城前期投资巨大,且回收账期漫长等诸多问题影响;华夏幸福的应收账款出现成倍增长;由2016年的95亿元,大幅增加至2017年的189.1亿元。

而且特别需要指出的是,2017年华夏幸福的净利润为87.8亿,当年应收账款为189.1亿,其应收账款的增加额,已经相当于当年利润总额的全部

这一现象,从公司经营性现金流观察则更加明显;2017年末,华夏幸福经营活动产生的现金流量净额为-162.28亿元,而在此之前的2016年末,这一指标还为77.63亿元,相对于去年一年其现金流同比大降超300%!

现金流出现的问题将华夏幸福推向另一个“深渊”;以至于有业内人士指出,最近几年华夏幸福硬生生将自己修炼成了融资高手,在中国能运用的所有融资方式,华夏幸福几乎都尝试了一遍,其数量多达数十种。

正是因为现金流的举步维艰,让华夏幸福不得不长期依赖于借债过活,其公司资产负债率亦始终居高不下,长期维持在80%的红线以上;2017年末公司资产负债率为81.1%,如若再考虑其90亿元的永续债,资产负债率则会更高。

更令人担的是,在其所有负债中,流动负债增加的幅度最大;其中短期借款由2016年末的3亿元增加至2017年末为68.46亿元,同比大增21.82倍;受此影响,流动负债与总负债的比例亦长期维持高位

特别是,从今年以来,坊间就不时传出华夏幸福遭受“银行停止开发贷”、“公司陷入资金链困局”等消息;虽然华夏幸福曾对外发布澄清声明。

但是,华夏幸福依然还是收到了上交所的问询函,其中涉及公司的产业新城业务、房地产开发业务、融资及资金情况等18大问题,问询函直指华夏幸福最致命的资金链困局。


铤而走险进行资本运作概念炒作沦为圈钱“工具”

毋庸置疑的是,当前的华夏幸福最需要的就是“钱”;巨大的资金需求及其紧绷的债务问题,不得不让华夏幸福及其实际控制人王文学另寻他法“筹钱”。

从目前来看,这一任务,由其控制的“知合系”承担;作为华夏幸福及其实际控制人王文学来说,2014年9月才成立的知合资本,其诞生的目的颇为直接。

作为一个年轻的平台,知合资本通过孵化西藏知合、知合科技、拉萨知合等众多“马甲”公司,仅仅自2015年底,再短短一年多的时间里,就先后斩获黑牛食品、玉龙股份、*ST宏盛3家上市公司的壳资源,其效率之高令人乍舌。

对此,有业内人士表示“资本派系的玩法大都比较简单粗暴,拿壳、炒概念,然后套现走人,成立知合系的目的大概也仅限于此”

除“买壳”外,华夏幸福还在深耕新能源车,有显示自2016年成立至今,华夏幸福控制的“知合出行”已在该行业涉猎数家公司。

在此之前,浙江合众新能源汽车对外宣称,旗下汽车品牌“NETA哪吒汽车”即将量产;而早在2016年,合众新能源汽车亦曾发布过一款量产样车,但最终不了了之;据称该公司正是华夏幸福董事长王文学此前布局的资产。

当前“互联网汽车到处忽悠”时常遭到外界的质疑,特别是乐视的贾跃亭因造车“大笔烧钱”而陷入经营困境,已被外界熟知;蔚来汽车创始人李斌就曾表示“一个新创的公司没有融到200亿人民币的能力,比较难开始一个新的汽车品牌。”

从目前的情况来看,显然华夏幸福并不具备同时开启多个事业的资金实力;无论是其广受质疑的地产生意,还是对于“买壳”“造车”的资本博弈来说,高企的债务、紧绷的资金链,永远是套在华夏幸福身上的沉重“枷锁”;或许,下一个“东方园林”式的PPP融资危机就将由华夏幸福开启。


地产商业模式存巨大弊端 华夏幸福套上沉重资金“枷锁”


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