“限价”让中国楼市乱象丛生?还是起死回生?_美房深圳 - 澳门博彩游戏娱乐官网

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更新日期:2018-06-10
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限价对楼市最大的改变就是,产生了价格倒挂。

之前很多人并不知道价格倒挂这个词,甚至不知道价格倒挂这件事,在从传统的认知里,一手房应该是领跑“二手房”的,一手房比二手房价格高,也是天经地义。

然而,自去年下半年到今天,限价以来,新房价格低于周边二手房价格的现象频发,且逐渐的扩散区域,出现这种现象的城市越来越多。其原因,主要是一直以来的调控,和政府“限价”政策。新房开盘受政府“备案价”限制,低于周边二手房市场价,这就是传说中的“价格倒挂”。

各地政府,纷纷出台限价政策后,相继很多城市一二手房价格倒挂现象逐渐产生。下图是5月份最新的,我国城市价格倒挂差值,排名靠前的10个城市。不难发现,这些城市里并没有北上广深,一线大城市,而是像杭州、南京、成都这类热点城市,跟新一线城市。

 *根据「中国房价行情」平台2018年5月份的一二手住宅均价数据整理,单位为元/㎡

 

此外,如果换一种方式,不用价差“绝对值”表示,而采用一二手房“价差率”来表示的话,我们又发现,这其中除了没有一线大城市以外,却多了很多三、四线城市的身影。甚至,有很多我们都分不清到底是“城市”还是“县城”的地方,都赫然挤进,价格倒挂价差率排名前50位。

今天来说说,限价引发的那些楼市“反常”现象,到底有哪些,借此重新梳理一下,以此态势发展下去,我国楼市前景如何。

首先,价格倒挂引发“抢房”热潮,以及“房荒”现象。最先人们注意到“价格倒挂”这回事的时候,是始于南京那次的万人抢房的长长队伍。当人们不解,为什么这么多南京人拎着现金,提着全款,开着豪车,而且排了很长的队伍去抢一套房的时候。当人们困惑于,这么多看起来就是土豪的人,他们没有房子住吗,为什么这么着急去买一套,到底是房子真的好,还是这些有钱人真的需要一套房?

答案都不是。是这些有钱人,看到了一二手房价格倒挂,当新开盘的房子比周边二手房价格低20%以上的时候,买到就是赚到的观念深入人心。而且这绝对是“有钱人”的游戏,也只有有实力的人,才能有进场机会。刚需?贷款?加杠杆?想都别想了。

然而,让我们没有想到的是,竟然 “有钱人”如此之多,上万人抢几百套房子的事件经常发生,全款买房,眼睛都不眨一下。我们感叹于为什么这些人“一掷千金”,而他们偷偷窃喜“买到就是赚到”。所以逐渐的,一手房开盘即售罄,抢一手房变成了一种富人“时尚”。

再后来,鉴于限价,引发的价格倒挂,而最后演变成一场富人收割穷人的“游戏”,永远是按社会等级的排名,排在前面的富人进场,穷人只能跟在后面看看。这时候,政府出了“摇号”制度,表面上看把这种稀缺资源,进行打乱,重新分布,刚需也有机会进场。可越是摇号,越显得稀缺,就越有更多的人试图进场,好多人喊着,摇中号,就等于抽中了200万,而马不停蹄的冲进一手房市场。

纵使全款,纵使没有杠杆,依然有大批的人进入一手房市场,所以售楼部的场景永远火爆,开盘即秒杀,两小时内售罄,不分户型、不分朝向、不看楼层……开发商有房都不会剩下,而且除此之外,更有成都、西安等城市一房难求,“房荒”显现,摇号或者排队起码还有几率,还有少许希望,有钱都没有房的房荒,也让着急入场的人们更多了一些心慌。

其次,三四线城市房价崛起。热点及二线城市纷纷出台限价令后,等于房价被锁死在一个水平线。不但出现周边二手房价格高于一手房的反常现象,同时带动了一批三四线城市的房价崛起。一方面,二线城市,一手房一房难求,需求被迫外溢,流入到周边的三四线城市。另一方面,三四线管控没有二线城市严格,所以房价可不被限制,可呈现持续增长态势,以至于大有赶超区域内二线城市的势头。

以南宁为例,目前较为热门的五象新区,新开盘价格1.1万-1.5万左右,而省内的柳州作为次级城市,价格在1.2w以上的楼盘却不在少数,更有1.4-1.8万不等的更高端楼盘。同时,北海也作为广西辖区的次级城市,房价正在逐步跨越一万的门槛,直逼柳州、南宁房价。

此外,全国范围内还有一批三线城市正在崛起,例如,浙江的衢州、泰州、舟山这些我们平时不太常见的城市,房价都在一万以上,而作为省会的长沙、太原、南宁等二线省会城市,房价还不如这些名不见经传的三线城市。更有舟山这个小渔岛,房价达到1.5万-1.6万,叫全国那些徘徊在一万左右的二线城市情何以堪。

由此可见,限价后不但引发了城市一二手房价格倒挂,更有可能引起城市之间,三四线城市,跟二线省会城市的房价倒挂。

三、二手房业主的 “涨价通知”

因限价所致的价格倒挂,一手房供不应求,相对的二手房显得冷淡了很多。4月份,最先出现抢房的城市——南京,也最先出现了一种怪象,那就是二手房业主“联合涨价”通知。

单从字面来看,一个小区配套日趋成熟,物业管理水平逐渐提高,卫生情况有很大改善,理论上房价上涨是应该的,但是这个房价上涨却不是根据市场反应,而潜移默化,被大家逐渐默认的,而是小区业主发布通知,要求全体业主,集体涨价。


在南京出现二手房业主集体涨价通知后,杭州相继也出现此类事件,整体感觉是一群自我感觉良好的二手房业主,以一种自发的,有秩序的、有目的的“组织行动”来对抗市场规则。对于二手房趋冷这件事,他们不愿意看到,也不愿意承认,单方面以为,只要团结起来,集体涨价,对该小区房价不松口,那么此小区房价就会如想象的一样推到一个很高的位置。

在这些二手房业主那里,经济学里的“无形的大手”,以及供需关系决定价格,都是无效的,别人学了那么多年的经济学,不如他们几百字的“涨价通知”。

限价,这本身可以说是一件非常具有中国特色的事情,进而由限价引发出各种“千姿百态”的楼市反应,更具特色以及更让人倍感“奇葩”。人们会经常思考,到底限价什么时候可以松开,什么时候可以取消。我们不妨先从限价的初衷想,最近中央没有什么重大会议召开,就各种官方渠道放出来的话,依然是调控不放松,稳定房价不动摇。

当初的限价,也正是出于此目的,之前,中国的楼市仿佛已经被掷于“高压锅”内,而且还在不断的燃烧,至于什么时候我们可以听到一声“巨响”,没人在意也没人追究,反正买吧,买了就涨价,人们的认知就是,房子就是“用来涨价”的,房子不涨价是不合理的。

限价,本意是先限制一手房,而二手房价格是以一手房为指导的,从而整体上让房价趋稳,这个潜规则已经很多年了。可似乎很多事情,都不会按照正常的轨迹运转,限价没有迎来前途光明,却依然是“怨声载道”。开发商埋怨,刚需埋怨,二手房业主更埋怨,即使这样,就目前的情形来讲,限价依然是坚持不动摇,不放松的。

最后,要说的是,不管我们国家的任何政策,虽然看起来是那么有“中国特色”而实际的目的只有一个,就是美国跟日本的楼市悲剧,不能在中国上演,我们看到的,跟周围发生的一些事,只不过是一些个人利益得失,比起来全国房价稳,整个楼市稳,这些个人得失都微不足道。可以用那句古话来解释:皮之不存毛将焉附?限价以及去杠杆,都是为了控制金融系统风险,都是为了中国楼市的长期发展。

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    校对|甘雨

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